房地产是蓄水池还是印钞机？
一、蓄水池论
关注房地产行业开始，发现网上言论很多在为房地产行业洗白：房地产是蓄水池，吸纳超发货币，避免物价全面通胀的观点。
初闻此观点，深以为然。对高房价也略表理解。毕竟比起房价高企，生活必需品价格对普通人的影响更大，而买房租房，都能提供居住这一必需价值。
而且根据统计，时间拉长的情况下，人们的收入增长是大于生活必需品的涨价的。房价一骑绝尘另说了。这么看来，人们的生存还是得到了保障，我们应该感谢政府为我们控制住了生活必需品的涨价。
二、疑惑
从小就有个疑惑，以前不以为然，只是很简单问了老师，但并没有得到系统有逻辑的回答。这个疑惑也记不得最开始的时候怎么问的，大概就是：
企业为劳动者工作支付薪水，劳动者的钱又购买了企业生产的商品，那钱最后去哪里了呢？
虽然学了一些经济学的知识，但我至今对这个问题的理解还是很片面的。而这个问题与房地产结合一下，我就懵了。因为这个问题变成了：
购房者背负长期房贷+首付款，由银行一次性支付给开发商，资金先进入了开发商的账户，随即又继续被开发商花掉，更何况以暴雷为代表的几个开发商负债都上万亿，不但把收的款花完了，还把贷来的款也花掉了，那么房地产行业，蓄啥水了？钱应该跑去了那些钱被花掉的地方
这时候，又想起了 Ray·Dalio 的《经济机器是怎样运行的》视频中的核心观点：”一个人的收入是另一个人的支出。“
再结合宏观经济学中的三大部门：政府、企业、居民。钱在这三大部门中流通，我开始否定蓄水池论了。。。
三、新观点：印钞机论
再浅查了一些资料后，开始变得绝望，因为一个新的观点开始被我接受：
政府与银行通过房地产抵押发放贷款，促使人们透支未来的收入来炒高房价，目的是通过透支未来收入来投入国防军备、城市建设等集体部门，达到强国强军目的。具体的形式就是人们通过3成甚至更低的首付款购买房产，并因房产作为优质抵押品贷出了房产价格的7成资金（首付款的2~3倍）折现到当下，提供给房地产企业和政府。
因为首付款被沉淀了，才算蓄水。如果首付款3成却还贷出7成，不就相当于多印了7成货币，在房地产的体量下，这比实物印钞机印的可快多了。居民交出了3成货币，别人拿了3成的首付+7成的贷款，怎么看也是印得多。
四、柳暗花明：阶段性的总结
最终，随着时间的洗礼和知识的浸润，又让我丰富了认知，形成了当下的观点：房地产行业即是印钞机，也是蓄水池。再明确下印钞机论里留的漏洞，明确主体：
房地产行业是政府的印钞机，是居民财富的蓄水池。
继续小结一下核心观点。
（一）货币发行机制——被迫运转的印钞机
1. 人民币锚定物之外汇占款。 加入 WTO 后，我国外汇储备总额增加极其迅速，并于2014年达到峰值3.84万亿美元（请注意单位是美元）。由于强制结售汇制度，企业赚取外汇后，需要换成人民币在国内流通使用，比如1美元交给国家外汇银行形成外汇占款，换成7元人民币在国内使用。具体参看文章《强制结售汇制度退出历史舞台，企业和个人可自主保留外汇收入》。这无疑给国内提供了大量的流通货币，但人们在这个阶段物质需求巨大，货币变成了汽车、刚需房等改善生活条件的商品，货币在全行业中流通，只要人们在从事为他人提供服务与价值的工作，都能感受到存款的增加。
2. 人民币锚定物之美元。 由于在外汇储备减少情况下我国货币仍在以超过10%速度发行，那必然是有另一个锚定物。关于锚定物也有人认为《过去20年我国货币发行的锚定物是房子》，这里就大家随意发挥了。我的观点是发行依据有很多，比如以美元为首的各国货币是怎么发行的，我国对 GDP 增速要求是多少（政绩）等，具体也希望有朋友与我探讨。
在货币发行机制下，我国其实被迫到主动地，必须要印钞，而在外汇储备增长减缓甚至减少的情况下，房子无疑成了货币发行的优质抵押物，房地产顺理成章就成为了政府的人民币印钞机。在印钞的背景下，就算不是房地产，也会有其它资产承担印钞机的职能。印钞不止外汇储备和房贷，还有如基建专项贷款等方式。
（二）动态蓄水池
早期对蓄水池这个词理解有限，太执着于字面意思，以为建了一个货币池子，然后把货币蓄住，导致一直很质疑蓄水池论。但我们如果把蓄水过程循环来看，那么似乎就豁然开朗了，这也解释了为什么房地产行业的发展如此之迅速。
1. 举例说明动态蓄水过程。 增发货币（包括新房与全款房抵押）->流入房地产企业->居民收入（员工工资、其他企业材料费等）、政府收入（税款、土地拍卖款等）->政府收入再投资建设，居民收入再用于购房形成增发货币。在房价上涨的预期下，货币的最优配置方向就是房地产，就在房地产内部形成了正循环螺旋上升的结构，不断地推动整个房地产及相关行业的发展。
2. 首付款的作用。 首付款当然有一个大家都知道的重要作用，就是银行控制风险。无论是任何资产抵押，基本都有个折扣。但对于房产首付，还有一个关键的作用，那就是吸纳社会资金。虽然信贷可以创造7成以上的房贷，但是首付款大家是要实打实地掏出来的。居民的存款以首付的方式进入了房地产行业，从而避免流向其它领域引发更高的通胀。
3. 蓄水池的规模。 企业和居民赚了大量的外汇并兑换成人民币，改善了居住、出行、生活条件，在刚性条件基本满足后，出于人们对通货膨胀财富贬值的恐惧，有租金收益打底+人民信仰的房地产逐渐成为了最受欢迎的投资品。伴随着信贷市场的发展，房地产从吸纳人们的储蓄全款购房，到全款变首付，再到六个钱包付首付，甚至到首付贷……池子是一天天地变大了。
4. 宏观经济的三大部门。 原本还是很奇怪，货币在三大部门流转，为什么似乎现在都说居民负债率高企，政府、企业又没钱。那钱到底去哪里了呢？后来想到了这里面的问题，宏观经济，自然是要大，要大到全世界的政府、企业、居民部门。我国的三大部门只是下属的一部分。如果单论我国的三大部门，那就得加上三个部门的海外资金部分，例如企业的外汇存款，或者离开我国的居民存款等。除此之外，国企未上缴利润也是不包括在”企业又没钱“这个范畴的，等等。
五、对信贷市场的一点看法（碎碎念）
房地产行业无疑是伴随着信贷市场发展快速成长起来的，但信贷工具真的是一把双刃剑。
这些年听到很多什么”别让XXX跑了“之类的言论，有人说市场经济下，只要是合法赚的钱就是人家的。但我们仔细问自己，真的是吗？真的是他的话，那为什么人们的呼声如此之高呢。只是法律上是属于的，但是实际上，大家多少觉得他不配，因为大家心里都有一杆秤。我国的法律制度、分配制度并没有完善、合理，在此基础上进行的分配，难言公平。
恒大作为一个暴雷企业，为什么在暴雷前一直高分红？合着借了天量的债，给自己分红分掉啦。正常企业经营，只会拿利润进行分红，为了长久的经营，并不会债都还不清，却把钱给分了。如果说这是企业决策层的问题，那也还有另一个尖锐的问题，就是资不抵债还能拿到银行超额贷款，这就不是企业内的问题了吧，这个锅银行首先得背。普通个人和企业房产抵押贷款，基本只能最高贷7成，我本人亲身实践的精装房因有装修合同是5成左右。对于这么庞大的恒大，资产难道还要按照市场价格评估？这么大的资金体量，真正法拍的时候，有谁能接盘呢，还能按照市场价格的几成收回呢？
当然信贷肯定有积极的一面，只要借出100元，能帮助企业提高效率，从而生产200元价值的商品的时候，那自然是好的。但如果信贷并不能帮助社会产出更多，只是在某个地方空转、炒作。那就值得深思了。我们必须承认我们的目标是生产效率的提高，但这个科技的进步并不是常态，颠覆性的创新更是难见。信贷不能总是维持高速，为了政绩带来各种后果就更是让人心寒。
改革开放取得了巨大的成就，大家都对市场化充分地接受了，也有一个模糊的社会主义市场经济。也正如欧美国家虽然说自己资本主义市场经济，但早就是披着市场经济的皮，在行凯恩斯主义，在进行政府干预。其实也没有说什么是一定正确的，名字是什么好像也不重要，但大家也只是希望自己的日子能够好过一点而已。
本文最后更新于2022年11月09日